“房住不炒”：取消还是升级？

昨天最高层会议很重要，充分体现了政策因时因势而变。

有两点变化，体现得很直接。

第一个变化：扩大需求重新成为首位。

原话：“加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险”。

之前反复说过，政策不是孤立的，理解政策要做“三个结合”：结合原文上下文、结合近期动态、结合过往政策脉络。

去年底中央经济工作会议确立了五大重点任务，第一项就是“着力扩大国内需求”，其次才是“加快建设现代化产业体系”，但在实际工作中，最看重的实际是“加快建设现代化产业体系”，在4月份会议上进一步调整为“加快建设以实体经济支撑的现代化产业体系”，“扩大内需”实际放在了至少第二的位置。

但就算三月中旬两会结束后，工作总基调仍然把“扩大内需”放在靠前的位置，也就是两会后回答中外记者提问时总结的四套组合拳：宏观政策的组合拳、扩大需求的组合拳、改革创新的组合拳、防范化解风险的组合拳。

注意这种级别文件和场合，顺序很重要。

两会后没几天就降准，也似乎显示要开始打出组合拳，但降准戛然而止，后面没有了，更别谈“组合拳”。事后曾任央行司长、参事的盛松成出来解释，说“我国连续小幅降准反映了货币政策‘试错’的过程”，意思是货币政策不能仅仅被动根据经济运行情况采取应对措施，也要主动试探市场反应。

还提出了货币政策由来已久的“单一规则”和“相机抉择”两种观点的争论。

从4月开始，扩大内需实质上排在了建设现代产业体系之后，而且宏观政策也排在了后面，更强调加强内功、强调高质量发展、改革创新。

这与形势变化，尤其一季度“超预期”有关。

一季度最大的“超预期”就是新冠疫情迅速过峰，由于中国人口的超高密度、春节返乡等，导致传染速度极快，免疫屏障建立的速度超过了病毒变异，当时社会上非常积极，北京好点的饭店都爆满，憋了三年都在寻找机会。

政策要顺势，也要逆势，核心是调节，保持发展的可控、稳定。

经济回暖超预期、各地纷纷表态要大干一场，比如浙江、云南、辽宁等各省都喊出了同样的口号“起步就是冲刺、开局就是决战”，但这些口号基本是在两会开始前，两会期间有一次重要讲话，强调“不要有大干快上的冲动，也就是不能不按规律办事，急功近利、急于出成绩。要把这种浮躁心理、急躁心态都压下来，扎扎实实、踏踏实实地搞现代化建设”。

从这以后，明显降温，当然更核心的标志是在去年低基数的情况下，2023年的经济增长目标仅仅设定为5%左右，这是一个几乎任何人都认为“躺赢”的目标。

官方和市场对经济形势和未来政策的理解差异，也是从4月开始的。

从4月开始各种小作文不断，市场强烈要求加大刺激、推出一揽子刺激性政策，而且还有一个很微妙的变化，过去小作文往往强调短期的困难，而现在的小作文升级了，不再盯着短期，而是话里话外暗示长期危机，比如日本失去的几十年，典型的就是辜朝明和他的“资产负债表衰退理论”。

对于辜和他的理论已经驳斥了两次了，今天简单说下第三次驳斥，日本失去的几十年，核心原因和外在表现是严重缺乏创新，产业结构固化，而中国截然不同，就在当下，新能源汽车突飞猛进就是有力反驳。

近期对“资产负债表衰退理论”的驳斥明显增多。

官方对市场、各种经济学家等可谓谆谆教导、颇为耐心，比如本月初的经济形势专家座谈会，不仅再次重申官方对经济形势的看法，强调“经济呈现回升向好态势”，还专门讲解了正确分析经济形势的方法，那就是“要全面、辩证、长远地研判当前经济形势，进一步保持战略定力，增强发展信心”。

就差直接说某些经济学家胡说八道、蛊惑人心了。

对于经济形势的乐观定性一直坚持，昨天举行的最高层会议，有这么一段高度浓缩、高度肯定的定调：“国民经济持续恢复、总体回升向好，高质量发展扎实推进，产业升级厚积薄发，粮食能源安全得到有效保障，社会大局保持稳定，为实现全年经济社会发展目标打下了良好基础”。

但在总体方向不变的基础上，政策也有了新的变化，那就是时隔几个月，“扩大内需”再次成为第一位的工作，而且在分析当前经济运行的困难和挑战时，第一句话就是“国内需求不足”。

而会议召开前，也密集出台了《关于促进家居消费的若干措施》《关于促进汽车消费的若干措施》《关于促进电子产品消费的若干措施》三大刺激消费的政策文件，而《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》也是在带动消费。

为什么又变了呢？

关键是二季度的“不如预期”，而去年一季度同比增长是4.8%，而二季度GDP增长仅仅只有0.4%，那么今年二季度的6.3%虽然比一季度的4.5%更高，但考虑基数影响，显然二季度不能让人满意。

上半年GDP增长合并为5.5%，今年要完成全年5%左右的目标，就有些紧张了，5%已经很低了今年无论如何都必须完成，既然二季度不如预期（之前普遍认为增速能达到7%以上），那么下半年就必须发利了，宏观政策、扩大内需再次成为重点，当然对效果还是不要抱过高期待，政策不是仙丹。

第二个变化，关于房地产。

这次没有再提“房住不炒”，房地产相关行业的人颇有些兴奋，觉得会像之前每一次那样，重新捡起房地产这个“夜壶”，但在小镇看来：不提‘房住不炒”，反而是对房地产的利空，实质升级了对房地产的限制。

为什么这么说？

一定要明白，政策的能量低于市场规律，短期内、局部地区、某些领域可能会出现政策力量强于市场规律的情况，但从长期、整体、全面来看，市场规律是不能违背的，只能尽可能引导。

方向对的时候，政策和市场共同发力更推一把，当方向不对的时候，政策要纠偏、扯扯市场的袖子和“牛鼻圈”。

政策的目标一直是维持房地产的稳定持续发展。

注意是稳定和持续，不希望大涨也不希望大跌，房地产永远是经济的支柱之一，但正因为是支柱也就意味着对经济影响太大，能够保持稳定、每年温和上涨其实是最好的。

这次会议对房地产最关键的一句话是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

“供求关系”是经济学的第一课，是最基本的经济规律，这个关系变了，底层逻辑就变了，任何清醒的人都能看到，现在的房地产已经从“供不应求”变成“供过于求”。

几个基本数据：户均1.1套、人均居住面积超过40平米；结婚对数持续下降，从2013年最高的1346.9万对跌到2022年的683万对，今年一季度虽然同比增加了4万对，但对全年情况并不乐观。

还用说更多吗？难不成还要说说对房价的信仰？谈谈居民负债率和“六个钱包”？再谈谈城镇化绝对人口到顶？谈谈保障房建设分流、乡村振兴回流?

“供求关系发生重大变化”这个论断并不是突然出现的，半个月前，央行报告、统计局数据，都提到“房地产市场供求关系发生深刻变化”。

这种情况下，还需要再强调“房住不炒”吗？

政策从来不是要将房地产打死，“房住不炒”的目的是确保房地产的稳定持续健康发展，几年前炒房狂热的时候，甚至首付都拿不出来的都想尽办法杠杆拉满去买一套、两套、三套房，就想着涨了就卖，风险太大。

再次强调，市场规律是比政策更高一层的力量。

对房地产而言，如果卡住的仅仅是政策，那还是有办法的，但市场基本结构变了，就算政策使劲力量拉房地产都够呛，何况现在政策的目标仍然是保持稳定，强调的重点不是商品房，而是“保障房”和“城中村改造”。

一定要明白，炒作是因为市场活跃才存在，市场冷的时候，还炒作什么？存在“房炒不住”的时候才需要“房住不炒”的政策对冲，现在还需要对冲吗？

在新形势下，如何看待房地产的未来，更具体的，如何调整自己的购房决策，让个人适应整体的“新形势”，这就是另一个话题了，今天先到这里。

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